Прежде всего, разберёмся в терминологии:

• перепланировка – это ремонт без вмешательства в несущие конструкции (снос и перенос перегородок, пробивка, изменение проёмов в перегородках);
• реконструкция – это перестройка квартиры с вмешательством в несущие конструкции (устройство нового проёма в несущей стене; перенос, расширение существующего проёма в несущей стене, демонтаж несущей стены, колонны, замена конструкций и их элементов). Также реконструкцией считается изменение функционального назначения помещений, их количества, общей и жилой площади.

       Согласно действующему законодательству, перепланировка не требует получения специальных разрешительных документов. Для проведения реконструкции разрешение получать необходимо. В современных новостройках квартиры продаются, как правило, со «свободной планировкой» (без внутренних перегородок, с небольшим количеством несущих конструкций), что позволяет новоявленным хозяевам устроить жильё исходя из своих потребностей и соображений, проведя перепланировку.  Обладателям «хрущёвок» и квартир в советских многоэтажках приходится сложнее – для расширения пространства необходимо пробивать новые проёмы в несущих стенах и расширять существующие. Что же необходимо для проведения реконструкции в соответствии с законом?

       Первое – конечно же проект, в котором разработаны все необходимые решения по монтажу-демонтажу, приведены технические указания по производству работ, отражены все изменения в процессе реконструкции. Проект должен быть выполнен организацией, сотрудники которой имеют соответственный квалификационный сертификат. Документация разрабатывается на основе технического заключения о возможности реконструкции после обследования здания. 

       После того, как проект готов, заказчику необходимо подать в Инспекцию ГАСК (далее в тексте – ГАСК) декларацию о начале строительных работ. Образец декларации можно найти на сайте ГАСК. В течение десяти рабочих дней с момента подачи декларации, ГАСК её регистрирует, о чём свидетельствует штамп на экземпляре заказчика. Когда декларация зарегистрирована, можно приступать к строительным работам, по окончании которых в ГАСК подаётся декларация. Она также регистрируется в течение десяти рабочих дней.

Важно!

Хотелось бы отметить, что есть перечень работ, который запрещен строительным законодательством.

- при реконструкции не допускается размещение над и под жилыми помещениями так называемых «мокрых помещений» - кухонь и санузлов (ванн и туалетов).

- если в квартире планируется кухня-столовая, то оборудование (раковины, плиты, приборы) также нельзя размещать над и под существующими жилыми помещениями;

- нельзя утеплять и проводить остекление балконов и лоджий, пристраивать новые балконы или расширять существующие. Также нельзя пробивать новые проемы в наружных стенах и менять размеры в существующих.

Строительными нормами допускается:

- увеличивать размеры комнат и санузлов за счет коридора внутри квартиры, прихожей, кладовой, гардеробной;

- совмещать санузлы и устраивать в них вход из любого помещения квартиры, кроме кухни;

- объединять кухню и жилую комнату в одно пространство кухни-столовой; При этом из кухни-столовой возможен вход в гостиную, которая должна сообщаться с прихожей или холлом.

       Также хотелось бы отметить, что при изменении состава помещений квартиры, необходимо учитывать, что назначение некоторых помещений может меняться. Например, при совмещении гостиной (жилое помещение) и кухни (нежилое помещение) в итоге получится кухня-столовая, которая будет считаться нежилым помещением – так трёхкомнатная квартира становится двухкомнатной, двухкомнатная – однокомнатной, что может отразиться на стоимости жилья. После такой перепланировки перед подачей декларации об окончании строительных работ необходимо пригласить специалиста по технической инвентаризации («БТИ»), который определит фактические площади и составит технический паспорт здания.